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什么时候需要使用地产评估报告？ 在下列情况出现时，需要使用地产评估报告： - • 当不动产的所有权出现转让的时候；
- • 卖家需要确定出售地产的可接受价格，或潜在买家要决定报价时；
- • 当不动产出现交换、重组，或多项财产的所有权需要合并的时候；
- • 当地产购买或开发过程中涉及融资和信贷时；
- • 协助商业银行确定按揭抵押贷款的担保价值时；
- • 机构投资者购买以房地产做担保或抵押的贷款票据、债券或其他类型的证券时；
- • 当不动产所有人需要解决地产相关的法律或税务问题时；
- • 在征用权（Eminent Domain）诉讼中估算财产的市场价值时；
- • 在商业合同纠纷中，不动产出现在争议的投资组合里的时候；
- • 估算拥有地产的合伙制企业的股权市场价值时；
- • 估算地产相关的环境污染及损害时；
- • 估算企业内部地产相关融资的摊销（Amortization）时；
- • 确定地产相关的捐赠税或遗产税时；
- • 制定租金价格以及租赁条款时；
- • 确定建筑翻新方案的可行性或成本时；
- • 拥有地产的公司发行股票、发生兼并或收购，需要修订账面价值时；
- • 地产被强制出售或止赎法拍，需要估算清算价值的时候。
步骤一：识别问题并确定工作范围 评估过程的第一步是找出问题所在。将上述所说的各个因素设置成参数，对参数赋值，并消除赋值的模糊性。在这一步中，估价师确定需要估价的客户、估价报告的用途、评估地产即将面临的交易、翻新或转让行为、估价报告被要求的有效日期、相关的地产特征，以及其他与本次估价有关的条件。 在需要识别的问题明确后，估价师下一步必须确定解决问题的适当工作范围。工作范围必须在估价报告中明确披露。工作范围，即估价师需要研究的信息的数量和类型，以及在一项因素的评估中需要应用的信息的范畴。
这一步骤完成的信息，将被披露在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第一部分 – Subject Section 和第二部分 – Contract Section当中。
步骤二：数据搜集与地产描述 在确定工作范围后，估价师会进行数据搜集，找到关于正在评估的不动产，以及在当地市场上出售或租赁的可比性物业的详细资料。同时也会进行准确的地产描述，总结该不动产有关的所有土地和建筑的具体数据。 在这一步中，估价者将收集： - • 有关地产市场的一般数据；
- • 关于该不动产的具体数据，以及和周边类似物业的可比较的属性；
- • 与该地区的不动产价值有关的一般数据；
- • 该不动产所在的竞争性经济环境以及导致价值增加、减少或保持稳定的因素的数据。
步骤三：数据分析 在分析市场的一般数据时，估价师会强调国家、区域，以及地方的趋势，研究市场上有关供求的数据，以了解被评估的不动产在市场中的竞争地位。 在对特定数据的分析中，估价师会研究一组最类似于被评估地产的可比性物业的特点以及价值情况。对可比物业的分析，有助于估价师得出具体的销售价格、租赁条件、收入和支出、投资回报率、建筑成本，乃至经济寿命以及折旧率。
这一步骤完成的分析，将成为“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的核心部分。 步骤四：决定最佳且最有效的利用 决定最佳且最有效的利用（the highest and best use），是形成该地产市场价值观念的关键一步。在最佳且最有效的利用的分析中，估价师首先认为土地是空置的，而土地的利用水平，是随着土地上的附加物（attachment，包括建筑、设施，乃至植被）的改善而得到改善的。 而最佳且最有效的利用是指该土地的利用水平达到理想状态，这种状态必须符合四项标准：1. 必须是法律上允许的；2. 必须是实际可实施的；3. 必须是经济上可承担的；4. 必须最大化利用率或生产效率。 最佳且最有效的利用情况下所得出的价值结论，为之后的进一步分析提供了基础，而估价过程的剩余部分，都是以这个情况的价值表现进行推论的。
这一步骤完成的分析，将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第四部分 – Site Analysis Section的部分内容。 步骤五：估算土地的价值 土地价值是地产价值中的重要组成部分。一般计算土地价值最可靠的程序，是销售比较法。估价师会以类似的空置地块作标杆，进行销售的分析和比较。所有土地的信息，包括大小、形状、区域规划代码、空权、临岸权等等，都将作为考量依据。如果没有足够的类似地产可供比较，或者销售比较所表明的价值意见不够准确，评估师就会启用其他程序，如提取法、分配法、或土地剩余价值法，以及地租资本化率等方法分析。
这一步骤完成的分析，将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第四部分 – Site Analysis Section的核心内容。 步骤六：应用三种方法估算整个地产的价值 当土地价值的估算完成后，估价师会开始使用上述的三种价值评估方法中的一种或多种来得出对不动产价值的观点。所采用的方法取决于不动产的类型、方法的适用性，以及可供分析的数据的质量和数量。
这三种估算方法，在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告中各自占有一大板块。
销售比较法的应用： 销售比较法是是常见的估算方法。当一些类似于被评估的不动产，在近期出售完毕或正在出售时，能够为当前被评估的不动产提出有利的比较依据。 使用这种方法，估价师通过将不动产的属性分类，再与类似地产的同类属性进行比较，来完成对估值的引导。估价师会根据最具可比性的不动产的销售价格进行判断，确定价格可能浮动的范围。估价师也会考虑各种比较要素，来估计被评估的标的不动产和可比不动产之间的相似程度或差异程度，这些要素包括：
- • 转让的不动产产权细节；
- • 不动产承担的融资条款；
- • 出售时的地产状况；
- • 市场环境；
- • 地理位置；
- • 物理特征；
- • 经济特征；
- • 区域规划代码；
- • 非不动产成分的价值。
通过这个比较程序，估价师最终得出对于被评估地产的价值意见。同样，在资本化率/现金流法的中出现的收入乘数和资本化率，也可以作为可比要素进行比较，作为参考。 资本化率/现金流法的应用：
能够创造收益的不动产，通常是作为投资购买的。因此从投资者的角度来看，盈利能力是影响房这类不动产价值的关键因素。在资本化率或现金流法中，不动产未来产生收益的当前价值（Present value），被用于衡量地产的价值。资本化率/现金流法有两种方法：直接资本化率化和收益资本化。在直接资本化率法中，地产一年的能够产生的收入和地产价值之间的关系，反映在资本化率或收入乘数上。在收益资本化法中，未来几年的稳定收入，与地产指定的使用年限的关系，反映在收益率上，且收益资本化法最常见的应用是折现现金流的分析（discounted cash flow）。 步骤七：调整估值并提出价值评估意见 当被评估的地产通过不同的方法完成估价后，估价师需要对各类价值数据进行调整与协调，这个过程中，估价师会分析每个估价备选的结论，并从两个或多个估价方法的估值中选择最终更为合理的作为主要参考标准，同时，对整个估值过程进行彻底的审查。在调整过程中，估价师也会利用自己的经验、专业知识和市场判断，来解决应用方法所产生的价值之间的差异。在完成整个协调工作之后，估价师会以适当和准确为标准，提出最终的不动产价值评估意见。
这一步骤完成的结果，将在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第八部分 – Reconciliation and Conditions of Value Estimate Section 中阐述清楚。 步骤八：完成最终的估价报告 最终书面的估价报告，其类型、格式、长度和内容，可能会因客户的要求和工作范围的不同而有所不同。“专业评估实践统一标准”（USPAP）规定了估价报告的要求，联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）与美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD），则规定了最终被采纳的估价报告的格式。
由于大部分的房地产交易与按揭抵押贷款相关，因此正式的估价报告，要求以贷款与不动产特点相应的美国政府资助企业(Government-sponsored Enterprise，简称GSE)所接受的格式完成。这些企业包括：房地美（Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae）、以及吉利美（Gennie Mae），他们负责在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款，并将收购的抵押贷款进行证券化。标准化后的估价报告格式，有助于这些机构加速审核作为抵押品的地产的实际风险。 当完成正式的估价报告后，评估师需要对估价报告进行认证（Certification），证实报告已根据“专业评估实践统一标准”USPAP，以公正、客观的方式，由州注册的地产估价师（State Registered Appraiser）亲自进行评估。该估价报告中地产的估值，可以被有效地认为是最终的价值观点，也可以与其他注册估价师的估价报告共同作为参考。
认证很重要，因为它清楚地说明了估价师的作用，从而澄清了估价任务是由公正、客观和理性的专业人士执行的。因此认证必须由估价师本人签字才生效。
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发表于 2019-7-12 16:54:48
