刚在美找到工作的我，可以购买 Co-op 吗？购买时需要注意点啥？

财享家

以下是一份独家Co-op买家秘籍，并附上真实案例提供参考：

1.     我是L1, H1B 签证，但没有绿卡，是否可以买Co-op?

2.     买Co-op 需要买方经纪人吗？

3.     什么样的律师适合Co-op purchase?

4.     什么是Co-op board 董事会？他们有什么权利？

5.     什么情况下要买Condo, 什么情况下要买Co-op？

6.     Co-op 装修，如何选择contractor？

7.     Co-op是只有纽约才有吗？

一般Co-op 公寓都是在美华人买的第一套房，尤其是不少在美国读书毕业之后留美工作的年轻人，在纽约买的第一套房一般都是Co-op 合作公寓。其最大的优势就是价格优惠。一般的Co-op 比同一个地区的Condo, 在每平方英尺的均价上会低上50%左右。而价格的优惠，也必然带来一些弊端和限制。希望在大家购买之前，积累足够common sense(常识)，做足准备。

A1. 我是L1, H1B 工作签证，但没有绿卡，是否可以买Co-op?

是可以买的。只要是美国的居民（Residents），并且具备两年以上在美的税务申报历史，购买 Co-op 是没有绿卡限制。但如果您的US合法居住权文件即将过期，可能会影响银行贷款和Board 申请。

A2. 买Co-op 需要买方经纪人吗？

不是必须。买方亲自通过Zillow等网络平台找房源，省掉买方经纪人。因为Co-op本身的价格低，对于地产经纪人来说本来就没有什么钱赚，而且手续复杂耗时长。所以很多listing agent (卖方经纪人) 会更偏向于个人买家而非买方经济。毕竟，饼本来就很小，就更不想别人再来分享了。所以如果是买房亲自做功课，亲自看房与卖方降价，那么卖方经纪人可能会更愿意达成合作。

A3. 什么样的律师适合Co-op closing?

专业的地产律师就可以。一定要让律师帮助检查大楼的financial report, 确保财务健康。

A4. 什么是Co-op board 董事会？他们有什么权利？

一个Co-op大楼就跟一家上市公司一样：大楼所有住户集体投票选举出来一个board，也就是董事会，来代表全体股东来经营这家公司，他们也会拿到相应的工资。Co-op building的决议事件是由董事会成员来投票表决，普通住户没有投票权利。大的事件例如：雇佣哪个物业公司，控制开销，决定让哪些申请者加入社区，如何进行投资，付银行贷款，refinance，每年给公寓的所有人发财务报表等。而普通的Co-op 住户尽管对这些项目没有直接的投票权，但是可以投票决定董事会成员的任免。董事会成员的人数一般是基数个，例如：5个7个，便于表决。在董事会席位有空缺的时候，住户有权利：申请加入董事会。

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A5. 什么情况下要买Condo, 什么情况下要买Co-op？

如果要想理解Co-op, 最直观的方法是拿Condo 来做对比。Co-op (合作公寓)和Condo (共有公寓)的居住环境基本相似，都是住在一个大的楼房和社区中。外观看上去相似，但是在土地所有权和结构形式上有本质的不同。

Condo买到的是土地+房子的永久使用权。而Co-op其实买到的是一家公司的股份：户主拥有房子永久使用权， 不会过期；但是并不拥有脚下土地的地权。而地权的主人，是大楼有所住户，归大楼集体所有。买Co-op的户主是买了这个公司的股份，成为了股东，而股东权益中包括房子永久的使用权。

图片来源于网络，版权归原作者所有

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A6. Co-op 装修，如何选择contractor？

尽量选择小心谨慎，有Co-op装修经验，懂些基本英文的contractor。对于Co-op 的装修，务必提前报告给管理公司，详细阐述要装修和改造的项目：厨房还是洗手间？是否需要改电改水？管理公司对装修保险的要求等等。务必小心谨慎，一旦装修工人不小心撞坏了大楼的玻璃门，罚款是要由屋主赔付的。

在得到批准之后，要与contractor (包工头) 和大楼的Property manager/Super沟通好：哪天开工；电梯，地毯是否需要保护措施等细节。

在允许开工的时间上，一般Co-op 也有严格的规定。例如：周一到周五早上9点到5点之间。那住户就要叮嘱contractor严格遵守时间，以免被其他住户投诉而被罚款。尤其是很多contractor的英文水平有限，与纯说英文的super无法沟通，住户在开工前都要做好心理准备。

A7. Co-op是只有纽约才有吗？

在华盛顿DC，芝加哥等都会城市，也有不少Co-op。而纽约是美国Co-op building（Co-operative,  中文名：合作公寓）最集中的一个城市。75%的Owner occupied buildings (业主拥有的大楼) 都是合作公寓。在曼哈顿，合作公寓的建筑物一般都是公寓大楼，Park Avenue上(中央公园大道)，矗立着很多奢华的合作公寓楼；而在纽约的suburbs (郊区) 例如queens地区，也有不少的garden style(花园式)的合作公寓，在居住密度上，远远小于曼哈顿的公寓楼。

一般Co-op 公寓都是在美华人买的第一套房，尤其是不少在美国读书毕业之后留美工作的年轻人，在纽约买的第一套房一般都是Co-op 合作公寓。其最大的优势就是价格优惠。一般的Co-op 比同一个地区的Condo, 在每平方英尺的均价上会低上50%左右。而价格的优惠，也必然带来一些弊端和限制。希望在大家购买之前，积累足够common sense(常识)，做足准备。

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